1. Как правильно оформить жилое помещение и где, чтобы можно было сдавать его в аренду?
Сдать в аренду жилое помещение может собственник или лицо, которому принадлежат имущественные права, а также лицо, которому собственник передал право на сдачу такого жилья в аренду. Для сдачи жилья в аренду лицу достаточно иметь одно из вышеупомянутых полномочий. Также нужно иметь все правоустанавливающие документы на жилье.
2. Какие накладные расходы при этом возникают? Расскажите подробнее о налогах – какие ставки, кому и как часто надо платить?
При заключении договора у нотариуса нужно заплатить госпошлину. Пошлина за нотариальное заверение договора аренды составляет 1% от суммы договора (определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия).
Согласно ст. 7.1. Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» ставка налога от дохода полученного в виде арендной платы за квартиру установлена на уровне 15 % от объекта налогообложения.
Обязанность по уплате налога с доходов физических лиц лежит на арендодателе. Налог платится ежеквартально, не позднее 40 дней с последнего дня отчетного периода.
Ставки налога для физических лиц - предпринимателей единоналожников устанавливаются местными советами по месту государственной регистрации таких предпринимателей в зависимости от вида деятельности. Но не более 200 гр/месяц. Налог платится ежемесячно.
3. Почему у нас арендодатели в основном сдают квартиру «втемную» -- чем это может для них обернуться? (о штрафах и ответственности)?
В Киеве большая часть сделок с арендой жилой недвижимости находится в тени. Это на первый взгляд позволяет сэкономить на госпошлинах и налогах, но в конечном итоге может обернуться для арендодателя, например, ответственностью за занятие предпринимательской деятельность без регистрации и штрафными санкциями за неуплату таких налогов. Но в любом случае налоговикам будет очень сложно доказать факт арендный взаимоотношений между физлицами (арендодателем и арендатором).
4. Что должно быть указано в договоре между арендатором и арендодателем (ключевые пункты)?
Ключевыми пунктами договора аренды жилья есть:
1)объект аренды (состав имиущества, место его расположения и т. п.),
2) стороны договора (подробные данные арендодателя и арендатора),
3) сроки договора аренды,
4) суммы и порядок внесения арендных платежей (четко нужно оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, в т.ч. коммунальные платежи),
5) права и обязанности сторон и ответственность за невыполнение условий договора,
6) условия досрочного расторжения договора аренды жилья
7) другие условия (по желанию сторон).
5. Нужно ли его заверять у нотариуса? Что это дает? В каких случаях не нужно?
При желании обеих сторон такой договор может быть заверен у нотариуса. Это в первую очередь обезопасит как арендодателя так и арендатора от недобросовестности другой стороны.
В Гражданском кодексе указывается, что для заключения договора аренды достаточно простой письменной формы, в то время как Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» устанавливает, что он должен быть оформлен нотариально. В такой ситуации стоит следовать более строгому правилу, - Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» был принят позднее, поэтому его нормы по правилам теории права должны иметь приоритет перед нормами кодекса.
Но, если договор все-таки составлен в простой письменной форме – это не есть нарушением, которое обязательно повлечет за собой ответственность лица, - главное вовремя и в полном объеме платить налоги, тогданалоговики к Вам никаких претензий иметь не будут.
6. В каких случаях арендодатель имеет право повышать плату? Как можно с этим бороться, если это незаконное повышение?
Заключение грамотного договора аренды и указание в нем полной суммы - гарантия нормальных взаимоотношений с собственником. Одностороннее повышение арендодателем сумм ежемесячных арендных платежей – не допускается, кроме случаев предусмотренных договором. Если арендодатель предпринимает попытки безосновательно повысить арендную плату, - напомните ему о действующем договоре,- и до конца срока аренды можете жить спокойно. Но, если же арендодатель продолжает настаивать на повышении арендной платы, - в таком случае только суд своим обоснованным решением может помочь арендодателю воплотить в жизнь его меркантильные планы и повысить суммы ежемесячных арендных платежей.
Арендатору, в таком случае, не стоит забывать, что только профессиональный консультант или юрист поможет ему правильно составить все документы и обеспечит максимальную защиту интересов на случай незаконного повышения арендной платы.
7. Можно ли в договоре прописать компенсацию за поломанную технику и повреждение ценных вещей? Как именно это сделать?
Компенсацию за поломанную технику и повреждение ценных вещей в договоре, конечно же, прописать можно. Но получить такую компенсацию можно только в том случае, если при заключении договора было четко и ясно оговорено состав арендованного имущества (наименование, размеры, количество, цвет и т.д.) и его качественные характеристики (исправность, внешний вид, год выпуска и т.п.).
| 
